Ingatlanértékesítés és üzletszerûség

ART 2009-08-03

Nyomtatás

Forrás: Önadózó

Az ingatlan-értékesítésre vonatkozó Szja törvényi rendelkezések (59.§-64.§) az üzletszerû ingatlanértékesítésrõl nem tesznek említést. Korábban volt ilyen rendelkezésük, de azt hatályon kívül helyezték.

_______________________________________
ÖNADÓZÓVAL - lépéselõnyben az adózásban
Önadózó - az adózók lapja. Megjelenik minden hónap elsõ napján. Elõfizetési díj 2009. évre szeptembertõl decemberig: 5.040,-Ft. Elõfizetõknek 20% szakkönyv vásárlási kedvezmény, ingyenes e-könyvek. Önadózó Ügyfélszolgálat 1085 Budapest, József körút 53. Tel: 267 5010.
Elõfizetés: info@onadozo.hu
_______________________________________

Ingatlanértékesítés és üzletszerûség

2004. január 1-ig volt hatályos az Szja törvény üzletszerûségrõl rendelkezõ 63/A.§-a, a következõ szöveggel:

63/A. § (1) Nem alkalmazhatók a 60-63. § rendelkezései, ha az ingatlan, vagyoni értékû jog átruházása rendszeresen vagy üzletszerûen végzett tevékenység (gazdasági tevékenység) keretében történik. Ekkor az önálló tevékenységbõl származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
(2) Nem alkalmazhatók a 60-63. § rendelkezései az ingatlan, vagyoni értékû jog átruházásából származó bevételnek arra a részére, amely meghaladja az ingatlannak, a vagyoni értékû jognak a szerzõdéskötés idõpontjában ismert szokásos piaci értékét.

Ezen – jelenleg már nem hatályos - rendelkezés értelmezésére született a következõ APEH állásfoglalás:

2004/44. Adózási kérdés
rendszeresen vagy üzletszerûen végzett tevékenység fogalma az ingatlan-átruházás témakörében
[Szja tv. 63/A. §]
A személyi jövedelemadóról szóló törvény 2004. január 1-jétõl hatályos 63/A. §-ában foglalt rendszeresség vagy üzletszerûség tényállás megvalósulása esetén nem alkalmazhatók az ingatlan-átruházásnak a törvény 59-63. §-ában foglalt különös szabályai. Az üzletszerûség vagy a rendszeresség megállapítása esetén az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem határozza meg sem a rendszeresség, sem pedig az üzletszerûség fogalmát, sõt ezeket a fogalmakat más adójogszabályok sem tartalmazzák, ezért az adott szó általános, köznapi értelmezését kell alapul venni, illetve - figyelemmel az Szja törvény 1. § (4) bekezdése, és az adózás rendjérõl szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 1. § (7) bekezdése és a 2. §-ában foglaltakra is - az eset összes körülményeinek, és a magánszemély tevékenységének alapos vizsgálatával kell eljárni.
A közfelfogás szerint üzletszerû az a tevékenység, amelyet akár eseti alkalommal, akár ismétlõdõen vagy állandó jelleggel végez a magánszemély ellenérték fejében, haszonszerzés céljából.
Ilyen gazdasági tevékenység például az, ha a magánszemély abból a célból vásárol meg egy rossz állapotban lévõ lakást, hogy azt felújítás után (az abba való beköltözés nélkül) jelentõs haszonnal továbbadjon. Eseti jellegû ugyan, mégis üzletszerûnek minõsíthetõ.
Üzletszerûnek minõsül továbbá az az eset is, amikor a magánszemély azzal a szándékkal vásárol meg egy nagyméretû telekingatlant, hogy azt felparcellázás után akár egyedi lakóház, akár társasházépítés céljára továbbadjon, függetlenül attól, hogy az értékesítés egyszerre vagy részletekben történik-e.
Ugyanakkor nem tekinthetõ üzletszerûnek az az eset, ha a magánszemély a családi körülményeiben bekövetkezett változások (pl. a gyerekszám megnövekedése, idõs szülõkkel való összeköltözés, haláleset stb.) miatt akár egy adóéven belül is többszörös lakásváltást hajt végre.
A rendszeresség esetében ugyanakkor mindegy, hogy a tevékenységet nyereség vagy haszonszerzés céljából végzik-e, a hangsúly az ismétlõdésen van. Ez esetben sem mellõzhetõ az eset összes körülményeinek és a magánszemély tevékenységének a vizsgálata.
Ezt a szabályt a 2004. január 1-jétõl megszerzett jövedelmekre és keletkezett adókötelezettségekre kell alkalmazni.
(PM Jövedelemadók fõosztálya 5737/2004. - APEH Adójogi fõosztálya 1227212289/2004.; AEÉ 2004/6.)

Ezen állásfoglalást csak a tájékoztatás kedvéért idéztem – miután a vonatkozó Szja tv. 63/A.§ már nem hatályos.

A jelenleg hatályos Szja törvény rendelkezései szerint:

61. § (1) Ingatlan, vagyoni értékû jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. A bevételnek nem része a kapott ellenértékbõl az egyéb jövedelemnek minõsülõ, az ingatlannak, a vagyoni értékû jognak a szerzõdéskötés idõpontjában ismert szokásos piaci értékét meghaladó összeg. Ilyennek minõsül különösen az eladási ár, a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés idõpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékû jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történõ szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerzõdésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

16. § (1) Önálló tevékenység minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely e törvény szerint nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe. Ide tartozik különösen az egyéni vállalkozó, a mezõgazdasági õstermelõ, a bérbeadó, a választott könyvvizsgáló tevékenysége, a gazdasági társaság magánszemély tagja által külön szerzõdés szerint teljesített mellékszolgáltatás, ez utóbbinál feltéve, hogy a tagnak a bevétele érdekében felmerült költségét a társaság a költségei között nem számolja el.
(3) Önálló tevékenységbõl származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély e tevékenységével összefüggésben vagy egyébként az e tevékenysége alapjául szolgáló jogviszonyára tekintettel megszerez. Önálló tevékenységbõl származó bevételnek számít az a bevétel is,
a) amelynek adózására e törvény választási lehetõséget ad, és a magánszemély e fejezet rendelkezéseinek alkalmazását választja;
b) amely - ha e törvény másként nem rendelkezik - ingatlant, ingó vagyontárgyat hasznosító tevékenységbõl származik, ideértve a lábon álló termésnek a föld tulajdonosváltozása nélkül történõ értékesítésébõl származó bevételt is, azzal, hogy közös tulajdont hasznosító tevékenység esetén a tulajdonosok eltérõ rendelkezése hiányában azt a magánszemélyt terheli az adókötelezettség, aki a tevékenységet folytatja, illetõleg a jövedelemszerzés jogcímének jogosultja.

28. § (1) Egyéb jövedelem minden olyan bevétel, amelynek adókötelezettségére e törvény eltérõ rendelkezést nem tartalmaz, azzal, hogy - a költségelszámolásra vonatkozó rendelkezéseket is figyelembe véve - a bevételnek nem része a megszerzése érdekében a magánszemély által viselt szabályszerûen igazolt kiadás. Egyéb jövedelem különösen
(7) Egyéb jövedelem - ha e törvény másként nem rendelkezik -
c) eladási vagy más hasonló jog gyakorlása révén a jogosult által megszerzett bevételbõl a joggyakorlás tárgyának az átruházás idõpontjára megállapított szokásos piaci értékét meghaladó rész (az eladási jog gyakorlásából származó bevételrész), csökkentve a jog megszerzésére fordított (ingyenes vagy kedvezményes jogszerzés esetében ideértve a jog megszerzésekor adóköteles bevételt is), a magánszemélyt terhelõ igazolt kiadással, azzal, hogy
ca) az említett bevétel fennmaradó részébõl a jövedelmet a joggyakorlás tárgyának átruházására vonatkozó szabályok szerint a cb) alpont rendelkezésének figyelembevételével kell megállapítani;
cb) a ca) alpont rendelkezésének alkalmazása esetén az ott említett bevételbõl a jog megszerzésére fordított, a magánszemélyt terhelõ kiadásnak az a része vonható le az átruházással kapcsolatos kiadásként, amely az eladási jog gyakorlásából származó bevételrészt meghaladja;

Véleményem szerint a hatályos szabályok szerint (Szja 61.§) egy magánszemély ingatlan értékesítése akkor nem adózik külön 25%-os szja-val – ha a kapott vételár az ingatlan szokásos piaci értékét meghaladja. Ezesetben sem veti el teljesen egészében a törvény a külön adózás szabályát, hanem azt mondja, hogy a kapott vételárból az ingatlan értékesítés bevételének csak az ingatlan szokásos piaci értékének megfelelõ része minõsül – és erre vonatkoznak az ingatlanértékesítések általános szabályai (25% forrásadó) - a vételárból a szokásos piaci értéket meghaladó rész pedig az egyéb jövedelem (28. §/7/ c.) – szabályai szerint minõsül bevételnek, és a vonatkozó szabályok szerint összevontan, az aktuális adókulccsal (36%) adózik.

Ez a szabály irányadó akkor is, ha a magánszemély az ingatlan apportként értékesíti, gazdasági társaságnak.

A szokásos piaci érték fogalmát az Szja törvény határozza meg a következõk szerint:
3.§ 9. Szokásos piaci érték: az az ellenérték (a továbbiakban ideértve a kamatot is), amelyet független felek összehasonlítható körülmények esetén egymás között érvényesítenek, vagy érvényesítenének; nem független felek között a szokásos piaci értéket a következõ módszerek valamelyikével kell meghatározni:
a) összehasonlító árak módszere, amelynek során a szokásos piaci érték az az ellenérték (ár), amelyet független felek alkalmaznak az összehasonlítható termék vagy szolgáltatás értékesítésekor a gazdaságilag összehasonlítható piacon;
b) viszonteladási árak módszere, amelynek során a szokásos piaci érték a terméknek, szolgáltatásnak független fél felé, változatlan formában történõ értékesítése során alkalmazott ellenérték (ár), csökkentve a viszonteladó költségeivel és a szokásos haszonnal;
c) költség és jövedelem módszer, amelynek során a szokásos piaci érték a termék, a szolgáltatás közvetlen önköltsége, növelve a szokásos haszonnal;
d) egyéb módszert, ha a szokásos piaci érték az a)-c) alpontban foglalt módszerek egyikével sem határozható meg
azzal, hogy
e) szokásos haszon az a haszon, amelyet összehasonlítható tevékenységet végzõ független felek összehasonlítható körülmények között elérnek.

Az üzletszerûséget a jelenlegi Szja törvény az ingó értékesítések körében értékeli:

58.§ (8) Nem alkalmazhatók az (1)-(7) bekezdés rendelkezései akkor, ha az ingó vagyontárgy átruházása üzletszerûen történik. Ekkor - kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg - az önálló tevékenységbõl származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. E rendelkezés alkalmazásában üzletszerû az átruházás, ha ellenérték fejében történik, és az ügylettel kapcsolatban a magánszemélynek az általános forgalmi adó szabályszerûen bejelentkezett alanyaként adólevonási joga megnyílik.
(9) Nem alkalmazhatók az (1)-(7) bekezdés rendelkezései az ingó vagyontárgy átruházásából származó bevételnek arra a részére, amely meghaladja az ingó vagyontárgynak a szerzõdéskötés idõpontjában ismert szokásos piaci értékét.

Ez a szabály azonban ingatlan-értékesítésre nem alkalmazható – illetve az Szja törvényben az ingatlanértékesítésekre nincs ilyen szabály.

A fenti Szja szabályok sem rendelkeznek arról - hogy akár csak a szokásos piaci értéktõl való eltérés esetén - hogy az ingatlan-értékesítés bevételét az önálló tevékenység bevételének kellene tekinteni.

Mindezzel együtt az önálló tevékenység idézett törvényi fogalma (Önálló tevékenység minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely e törvény szerint nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe.) hordoz egyfajta bizonytalanságot e kérdésben.

Az önálló / nem önálló tevékenység kategorizálás az Szja törvényben inkább valamilyen munkavégzéshez, vagy vagyonhasznosításhoz kapcsolódó jövedelmekre vonatkozik. Ezekkel határozhatjuk meg a „tevékenység” fogalmát. A „tevékenységgel” szemben van az „értékesítés”, vagy az „átruházás” egyszeri, egyedi ügylet.

A vagyonátruházás Szja törvénybeni szabályai nem „tevékenységre” hanem egyedi, egyszeri ügyletekre vonatkoznak.

A magánszemély ingatlanértékesítésnél is felvetõdhet az Áfa kérdése.

Az Áfa törvény következõ rendelkezései irányadók:
6. § (1) Gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerû, illetõleg tartós vagy rendszeres jelleggel történõ folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.
(4) Szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha
b) egyébként nem adóalanyi minõségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy
ba) annak elsõ rendeltetésszerû használatbavétele még nem történt meg, vagy
bb) elsõ rendeltetésszerû használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év [ba) és bb) alpont a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlan];
c) egyébként nem adóalanyi minõségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít.
259. § E törvény alkalmazásában
18. sorozat jelleg: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következõ 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek,
a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
b) amelynek szerzése az értékesítõnél - az illetékekrõl szóló törvény alapján - öröklési illeték tárgyát képezte,
az az elõzõekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minõsül sorozat jellegûnek;

86. § (1) Mentes az adó alól:
j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) elsõ rendeltetésszerû használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) elsõ rendeltetésszerû használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését;

Értelmezésem szerint az Áfa törvény alapján több ingatlan egyesítésével kialakított önálló ingatlan értékesítése egy értékesítésnek minõsül – függetlenül annak területnagyságától, illetve a megelõzõ földmérõi eljárástól, az egyesítésre kerülõ korábbi önálló ingatlanok számától. Ezen álláspontom az Áfa törvény 9.§/1/ bekezdésén alapul.

Dr. Szabó Tibor ügyvéd adószakértõ

***

Vagyongyarapodás és adóellenõrzés

Hogyan bizonyítsuk be vagyonunk adózott forrását? Kézikönyv adózóknak.

Tudja Ön, például, hogy, mik a kritikus pontok a vagyon megszerzésekor? Mi helyzet a családi kapcsolatokkal adózási szempontból? Milyen könnyen Ön ellen fordítható a látható vagyona (ingatlan, autó,befektetés, utazás)? Mik a játékszabályok az adóellenérzésben? Milyen jogai vannak az adóellenõrnek? Milyen jogai vannak Önnek? Vajon, hogyan és honnan szerzi az információkat az adóhatóság? Milyen ellenõrzési módszerekkel dolgoznak? És milyen eszköze vannak Önnek egy adóellenõrzésben - hogyan bizonyítsa be vagyona adózott forrását?

Ha ezeket nem tudja, vagy nem biztos a dolgában rendelje meg most a VAGYONGYARAPODÁS ÉS ADÓELLENÕRZÉS - Hogyan bizonyítsuk be vagyonunk adózott forrását? címû könyvet most, és tudjon meg minden fontos információt a vagyonosodási vizsgálatokról.

Kiadó: Adónet.hu Zrt. 2007.
Szerzõ: dr.Szabó Tibor ügyvéd adószakértõ
Terjedelem: 144 oldal
Ár: 9.900,-Ft + 165.,-Ft postaköltség
Önadózó elõfizetéssel 20% kedvezmény!

Megrendelés: info@onadozo.hu

Vissza az előző oldalra