1. Főoldal
  2. Hírek
  3. ART
  4. Lakásszerzési kedvezmény – 2008-tól

Lakásszerzési kedvezmény – 2008-tól

ART 2007-12-05

Nyomtatás
Forrás: Önadózó

A 2007. december 31-ig – és elõtte megkötött ingatlan adásvételi szerzõdések – jövedelmek - után változatlanul érvényesíthetõ a lakásszerzési kedvezmény – és visszaigényelhetõ az szja - legkésõbb 2012. december 31-ig.

VAGYONGARAPODÁS ÉS ADÓELLENÕRZÉS - Hogyan bizonyítsuk be vagyonunk adózott forrását?

A kézikönyv ára: 9.900,- Ft + postaköltség. Szerzõ: dr.Szabó Tibor ügyvéd adószakértõ. A könyv hagyományos nyomdai elõállítású, terjedelme kb. 132. oldal. Kiadó: ADÓNET.HU Zrt. A könyv kereskedelmi forgalomba nem kerül. www.vagyongyarapodas.hu

M E G R E N D E L É S: info@adonet.hu

***

KÖNYVELÕK KÉZIKÖNYVE
Ára: 9.900,- Ft + postaköltség. Szerzõk: az Önadózó újság szerzõi. A könyv hagyományos nyomdai elõállítású, terjedelme kb. 576. oldal. Kiadó: ADÓNET.HU Zrt. A könyv kereskedelmi forgalomba nem kerül. www.kezikonyvek.hu

M E G R E N D E L É S: info@onadozo.hu

***

Lássunk elõször egy olvasói kérdést:

„Most eladás alatt lévõ épített ingatlanomra 2005. decemberében kaptam meg a használatba vételi engedélyt. Az új Szja Tv. szerint (az én olvasatomban) annak értékesítése után a számított összeg 60%-a számít jövedelemnek (vagyis adóalapnak), ha csak 2008-ban kerül értékesítésre az ingatlan. Helyes az "olvasatom"? Az építés bekerülési értéke: telekár + rendelkezésre álló számlák. A számlák összegét lehet szorozni 30%-kal, ami szintén bekerülési költségként elszámolható? Fennáll még a lakásszerzési kedvezmény (2008. évi értékesítés esetén), ha
- 2008. május 31-ig vásárolok másik ingatlant?
- 2008. május 31. után vásárolok másik ingatlant (ergo visszaigényelhetõ a befizetett adó)?”


Mielõtt a kérdést megválaszolom – ismertetem a 2008. évre vonatkozó szabályozást.

Az ingatlan értékesítésbõl származó jövedelem megállapításának szabályait az Szja törvény 59-64.§-ai tartalmazzák. A 2008. évi módosításokat a 2008. január 1. napjától megszerzett jövedelmekre és adókötelezettségekre kell alkalmazni. (Mód. Tv. 468.§/1/)

Legkésõbb Szilveszter napján irány a Földhivatal

Ingatlan értékesítésbõl származó jövedelem vonatkozásában van egy speciális szabály, amely nem változik 2007-rõl 2008-ra: a jövedelmet az ingatlan eladójánál akkor kell megszerzettnek tekinteni, amikor az érvényes szerzõdést a Földhivatalhoz benyújtották (Szja tv. 59.§) – függetlenül attól, hogy a vételár kiegyenlítése mikor történt meg. Ez miatt még az is elõfordulhat, hogy az eladó 2007. decemberében megkötött adásvételi szerzõdéssel eladta a lakását, a vételárát is megkapta decemberben – ha 2008. januárban nyújtják be a szerzõdést a Földhivatalba - már az új szabályok szerint adózik. Egy kivétel van ez alól, a lakásszerzési kedvezmény érvényesítése.

Az ingatlan megszerzésének idõpontja

Általános – és változatlan szabály, hogy az ingatlan megszerzésének idõpontja az a nap, amikor az errõl szóló érvényes szerzõdést a Földhivatalba benyújtották. (60.§/1/)

2007. december 31-ét követõ építés (bõvítés) esetén a szerzés idõpontja az utolsó használatbavételi engedély jogerõre emelkedésének idõpontja. Ez helyett azonban választható az is, hogy a telekre a Földhivatali benyújtási idõpontot, az építményre pedig a használatbavételi engedély jogerõre emelkedését tekintjük szerzési idõpontnak. Ezesetben a bevétel (kapott vételár) arányos megosztását is el kell végezni. Használatbavételi engedéllyel még nem rendelkezõ ingatlan esetében a szerzés éve a tényleges használatbavétel idõpontja, amelyet hitelt érdemlõen bizonyítani kell. Ha ez nem állapítható meg, akkor az átruházás évét kell a megszerzés évének tekinteni. Sikerült ezeket a szabályokat a teljes érthetetlenség szintjéhez közelítve megfogalmazni – ezért a szerzési idõpont meghatározása – a vonatkozó szabályok megértése inkább külön tanulmányt kíván (Szja 60.§ Mód. Tv. 468./8/).

Nem változott

Nem változtak az ingatlan értékesítésbõl származó jövedelem számításának szabályai:
Bevétel a kapott vételár, amelybõl le kell vonni az igazolt költségeket:
a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggõ más kiadásokat;
b) az értéknövelõ beruházásokat;
c) az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Így kapjuk meg a számított jövedelmet.
A 2007. december 31-ét követõen épített, bõvített ingatlan esetében a megszerzésre fordított összegnek a használatbavételi engedély jogerõre emelkedése napjáig az építtetõ magánszemély nevére kiállított számla szerinti érték minõsül.

A vétel és az eladás között eltelt idõ figyelembevétele

Lakáson kívûli egyéb ingatlanoknál változatlanul maradt az a szabály, hogy az elõbbiek szerinti számított jövedelem tovább csökkenthetõ a szerzést követõ 6. évtõl 10%-kal indulva a 15. évig évente 10%-kal. Így az idõszak végén már nem állapítható meg jövedelem, illetve adófizetési kötelezettség. 2008. január 1-tõl ez a szabály lakásokra már nem lesz alkalmazható.

Lakás és lakásra vonatkozó vagyoni értékû jog 2007. december 31-ét követõ eladása esetén kedvezõbb szabályok érvényesíthetõk: az elõbbiek szerint számított összeg
-100%-a lesz a jövedelem (szja alap) a megszerzés évében és az azt követõ évben,
-90%-a a megszerzés évét követõ második évben,
-60%-a a megszerzés évét követõ harmadik évben,
-30%-a a megszerzés évét követõ negyedik évben,
-0%-a a megszerzés évét követõ ötödik és további évben.

Az Szja tv. 2008. január 1-e elõtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összeget növelni kell a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeggel, feltéve ha ezen lakás eladására a szerzés évében vagy az azt követõ negyedik naptár éven belül történik.

A lakásszerzési kedvezmény megszûnése illetve továbbélése

A kedvezõbb jövedelemszámítási szabályok mellett megszûnik a lakásszerzési kedvezmény intézménye. Helyette az ingatlan értékesítés jövedelmével szemben csak az idõsek otthonában biztosított férõhely megszerzésére fordított összeg számolható el. Ez összehasonlíthatatlanul szûkebb kört érint, mint a lakás szerzési kedvezmény – ezért ezzel itt most nem is foglalkozunk.

A 2007. december 31-ig – és elõtte megkötött ingatlan adásvételi szerzõdések –jövedelmek - után változatlanul érvényesíthetõ a lakásszerzési kedvezmény – és visszaigényelhetõ az szja - legkésõbb 2012. december 31-ig.

A 2007. december 31-ig megkötött adásvételi szerzõdésekbõl származó jövedelemre még érvényesíthetõk a lakásszerzési kedvezmény szabályai, amelyre 2008-as vétel esetén is az Szja törvény 2007. decemberi 31-én hatályos 63.§/1/-/5/ bekezdésének szabályait kell alkalmazni (Mód. Tv. 468.§/9/).

A 2007. december 31-én hatályos Szja törvény 63.§(2) bekezdése akként rendelkezik, hogy Az (1) bekezdés rendelkezései szerint befizetett adóból visszajár (vagy nem kell azt megfizetni) az ingatlan, vagyoni értékû jog átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó (lakásszerzési kedvezmény), amely összeget a magánszemély saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének idõpontját megelõzõ 12 hónapon vagy az azt követõ 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (a lakásszerzési kedvezmény alapja).

Így tehát a 2007. december 31-ig megkötött adásvételi szerzõdésekre még 60 hónapig, azaz 2012. december 31. napjáig érvényesíthetõ a lakásszerzési kedvezmény – az Szja törvény 2007. december 31-én hatályos 63.§-ának feltételei szerint. Ez a szabály érvényes a korábban eladott ingatlanokra is – az eladástól számított 5 év túlnyúlhat 2008-on, illetve az új szabályok nem érintik, hogy pl. egy 2004. évben eladott ingatlan után az eladó magánszemély 2009-es vásárlással érvényesítsen lakásszerzési kedvezményt – azaz visszaigényelhetõ az ingatlan értékesítés jövedelme után megfizetett adó.

Adómérséklés és elengedés

2008. január 1-tõl az ingatlan értékesítés adóját az adóhatóság kérelemre elengedheti vagy mérsékelheti. Itt a jövedelmi, vagyoni és szociális körülmények mellett a felhasználás körülményire kell tekintettel lenni. A törvény emeli ki figyelembe veendõ körülményként, ha az ingatlan értékesítésbõl származó jövedelembõl újabb – lakhatást biztosító – lakás vásárlás történik közeli hozzátartozói körben. Ez a módosítás bizonyosan növelni fogja az adóhatóság munkaterhét – hiszen a lakás értékesítések többségét valóban másik lakás vásárlása követi.

Válasz a kérdésre

Amennyiben az ingatlant 2007. december 31-ét követõen – azaz 2008-ban értékesíti – nem érvényesíthet lakásszerzési kedvezményt. Ehhez legkésõbb 2007. december 31-ig meg kell kötni az adásvételi szerzõdést, amelyre esélyt ad, hogy az ingatlan értékesítés alatt van.
2008. évi értékesítés esetén a számított összeget (jövedelmet) akként kell megállapítani, hogy a kapott vételárból le kell vonni a telek szerzéskori vételárát (adásvételi szerzõdés) a megfizetett illetéket (Illetékhivatali fizetési meghagyás) és az építési számlák összegét. A kérdés nem tartalmazza, hogy mikor szerezte az ingatlant – csak azt írja, hogy 2005. évben kapott az építményre használatbavételi engedélyt. A 2008. évi új szabályok csak a 2007. december 31-ét követõen épített ingatlanokra írnak elõ eltérõ szerzési idõpont megállapítási szabályokat. Így – az én véleményem szerint az ingatlan szerzési idõpontja korábbi építés és 2008. évi értékesítés esetén az általános szabályok szerint állapítandó meg: azaz amikor a telek adásvételi szerzõdését a Földhivatalhoz benyújtották. Ha például ez is 2005 évben történt, akkor a 2008-as értékesítés a megszerzés évét követõ 3. év, amely esetben jövedelemnek a számított összeg (bevétel-költség) 60%-a számít.

Dr.Szabó Tibor

***

ÖNADÓZÓ - az adózók lapja. Adó - Tb. Számvitel. Megjelenik minden hónap elsõ napján. Elõfizetési díj 2007. december 31-ig: 980,-Ft/hó. A 2007. december 31-ig beérkezõ 2008. évi új Önadózó elõfizetése esetén a 2007.decemberi számot ajándékba megküldjük. Elõfizethetõ: info@onadozo.hu 

Önadózó, a nélkülözhetetlen munkatárs!

Vissza az előző oldalra

Webáruház

Szabályzatok

Szabályzatok kategória összes termékének megtekintése

E-Könyvek

E-Könyvek kategória összes termékének megtekintése

Szakkönyvek

Szakkönyvek kategória összes termékének megtekintése

E-Start

Önadózó segítség az ügyek elektronikus intézéséhez.

Vissza az előző oldalra