Társasházak adózásának alapvetõ szabályai, 2008.

ART 2008-02-19

Nyomtatás

Forrás: www.apeh.hu

Az szja-törvény szabályozásának lényege, hogy a társasházak továbbra is kizárólag a szja-törvény alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, de akkor is, ha magánszemély tulajdonos nincs is közöttük. Az szja-törvény szerinti adózás kiinduló alapja a számvitel által elõírt könyvelés, amelynek a társasház minden bevételét tartalmaznia kell.

ÖNADÓZÓ - az adózók lapja. Adó - Tb. - Számvitel. Megjelenik minden hónap elsõ napján. Elõfizetési díj 2008-ra még 11.756,-Ft. Elõfizethetõ: info@onadozo.hu Önadózó, a nélkülözhetetlen munkatárs!

***

Személyi jövedelemadó

A társasház külön törvény[1] alapján mûködõ jogintézmény, amely alapító okirattal jöhet létre olyan épületingatlanon, amely legalább két lakás vagy nem lakáscélú helyiségbõl, illetõleg legalább egy önálló lakásból és egy nem lakás céljára szolgáló helyiségbõl áll, és ezek természetes személy(ek) vagy más személy(ek) külön tulajdonába kerülnek, míg az épületingatlan más részei (a külön tulajdonként meg nem határozott telek, berendezés, pince, padlás, gondnoki lakás) a tulajdonostársak közös tulajdonát képezik.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: szja-törvény) külön nevesíti a társasüdülõt is, amely jogállását tekintve a nem lakás céljára szolgáló épületként tartozik a társasház fogalmába. Erre tekintettel a társasházra vonatkozó ismertetés alkalmazható a társasüdülõre is.

A társasházközösségnek, ha adókötelezettsége keletkezik (a közös tulajdont hasznosítja, munkabért, megbízási díjat, közös képviselõ részére tiszteletdíjat fizet stb.), az adókötelezettség keletkezésétõl számított 15 napon belül be kell jelentkeznie[2] a területileg illetékes elsõfokú állami adóhatósághoz.

A bejelentkezési kötelezettségének a „Bejelentkezési lap a jogi személyek, a jogi személyiséggel nem rendelkezõ egyéb társaságok és szervezetek részére” megnevezésû nyomtatványon kell eleget tenni, amely a nyomtatványboltban beszerezhetõ, illetve az APEH internetes honlapjáról (www.apeh.hu) letölthetõ.
A társasházközösségnek az szja-törvény, a foglalkoztatás elõsegítésérõl és a munkanélküliek ellátásról szóló 1991. évi IV. törvény (továbbiakban: flt-törvény), az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (továbbiakban: eho-törvény) és az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfatörvény) egyes rendelkezéseibõl, valamint a foglalkoztatásból eredõ biztosítási kötelezettséghez kapcsolódóan keletkezhetnek adó- és járulékkötelezettségei.

Az szja-törvény 2001-tõl hatályos szabályozásának lényege, hogy a társasházak továbbra is kizárólag a szja-törvény alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, de akkor is, ha magánszemély tulajdonos nincs is közöttük.[3]
Az szja-törvény szerinti adózás kiinduló alapja a számvitel által elõírt könyvelés, amelynek a társasház minden bevételét tartalmaznia kell.

E bevételek közül az ún. külön adózó jövedelmek körébe tartozók esetében a törvényi rendelkezés a társasházat mintegy magánszemélynek tekintve úgy írja elõ a jövedelemszámítás, az adómegállapítás és az adófizetés kötelezettségét, mintha a bevétel megszerzõje magánszemély lenne.[4] Kivételt képez a közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész bérbeadásából származó bevétel, amelyet a törvény nevesítetten átsorol a társasház más bevételei közé.[5]

A külön adózó jövedelmek

A külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok körébe tartozó, a társasházaknál is elõforduló bevétel lehet az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségbõl, tõkepiaci ügyletekbõl, kamatkedvezménybõl, nyereménybõl származó bevétel.
Ezekre – a közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész átruházásából származó bevételt kivéve – a vonatkozó szja-szabályokat kell alkalmazni, vagyis a jövedelmet, az adót úgy kell a kifizetõnek vagy a társasháznak megállapítania és megfizetnie, mintha a jövedelem megszerzõje magánszemély lenne.
Az ilyen jövedelmek után ún. forrásadót kell fizetni, amely fõ szabályként 25 százalék, míg a kamat és a tõzsdei ügyletbõl származó jövedelem után 20 százalék. A forrásadó általában a kifizetõ szintjén rendezõdik, ezért az ilyen adózott jövedelmek miatt a társasházat már nem terheli további adókötelezettség. Azt a tulajdonostársak közös döntéssel akár fel is oszthatják, és a törvény rendelkezése szerint ilyenkor a magánszemély tulajdonostársnak sincs már további adókötelezettsége.[6]

A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész átruházása

A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész átruházása esetén a társasház magánszemély tulajdonostársait (de csak õket) választási lehetõség illeti meg.
Ha a közgyûlés határozata alapján egyénileg kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek,[7] akkor a magánszemélyek adókiegyenlítésre jogosultak.[8] Az adókiegyenlítés fõ szabályait a 3. számú tájékoztató tartalmazza.
Ha nem így döntenek, akkor – miként a nem magánszemély tulajdonostársak esetében – az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni[9].

A társasház további adókötelezettségének megállapítása

A társasház további adókötelezettségének megállapítása az adóévben könyvelt bevételek alapján történik.
Az elõzõekben ismertetett külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva, a többi bevételbõl – a közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész bérbeadásából származókat is ideértve – le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, illetõleg felújításra az adóévben befizetett összegeket, továbbá a társasház által közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott ellenértéket, és minden olyan tételt (pl.: támogatást, hitelt, kártérítést), amelyet az szja-törvény szerint nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni.
A levonások után fennmaradó bevétel teljes egészében jövedelemnek számít, amely után az adó mértéke 25 százalék[10], feltéve, hogy az adó levonása után fennmaradó jövedelmet a társasházközösség nem osztja fel a tulajdonostársak között.
Ha akár részben is felosztásra kerül a bevétel a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában, akkor a kifizetett teljes összeg jövedelemnek számít, amely után 35 százalék adót[11] kell fizetni.

A társasháznak fizetett adóköteles összegbõl a 25 százalék adót a kifizetõnek kell levonnia és befizetnie, valamint arról a társasház részére igazolást kell kiállítania.
A nem kifizetõtõl (pl.: magánszemélytõl, külfölditõl) származó adóköteles bevételbõl a 25 százalék adót a társasháznak kell befizetnie negyedévenként az Art. szerint a negyedévet követõ hónap 12-éig. Ilyen esetben a társasháznak a magánszemélyre vonatkozó rendelkezések szerint kell eleget tennie az elõírt adókötelezettségének, de csak azokat a bevételeit kell bevallania, amelyekre vonatkozóan az adó megállapítására kötelezett.[12]

Biztosítási, járulékfizetési kötelezettség

A társasház attól függõen, hogy milyen jogviszonyban foglalkoztat magánszemélyt (jellemzõen: munkaviszony, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony, választott tisztségviselõ), járulékfizetésre kötelezett.

Biztosítási kötelezettség

Biztosítottnak kell tekinteni:[13]

a munkaviszonyban álló magánszemélyt,
*

a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony keretében (megbízási szerzõdés alapján, egyéni vállalkozónak nem minõsülõ vállalkozói jogviszonyban) személyesen munkát végzõ személyt, amennyiben az e tevékenységébõl származó, tárgyhavi járulékalapot képezõ jövedelme eléri a minimálbér 30 százalékát, illetõleg naptári napokra annak 30-ad részét,
*

a társasház közösség választott tisztségviselõjét, ha az e tevékenységébõl származó, tárgyhavi járulékalapot képezõ jövedelme eléri a minimálbér 30 százalékát, illetõleg naptári napokra annak 30-ad részét.

A biztosítási kötelezettség fennállása esetén az alábbiak szerint áll fenn a járulékfizetési kötelezettség.

Járulékfizetési kötelezettség[14]

A társasház az általa foglalkoztatott biztosított részére a biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony alapján kifizetett (juttatott) járulékalapot képezõ jövedelem után havonta 29 százalék társadalombiztosítási járulékot, a biztosított magánszemély pedig 9,5 százalék nyugdíjjárulékot (tagdíjat) és 6 százalék (4 százalék természetbeni és 2 százalék pénzbeli) egészségbiztosítási járulékot fizet, amelyet a társasház von le, fizet meg, és vall be az adóhatósághoz.
Több biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony egyidejû fennállása esetén a járulékalap után mindegyik jogviszonyban meg kell fizetni a társadalombiztosítási járulékot, a nyugdíjjárulékot (tagdíjat) és az egészségbiztosítási járulékot. A nyugdíjjárulékot (tagdíjat) a biztosítási kötelezettséggel járó jogviszonyokban legfeljebb a járulékfizetési felsõ határig ((7 137 000 Ft évi, napi 19 500 Ft) kell megfizetni. A nyugdíjjárulékot (tagdíjat) a naptári év folyamán addig kell levonni, amíg a biztosított nem nyilatkozik arról, hogy a nyugdíjjárulékot (tagdíjat) a járulékfizetési felsõ határig megfizette.
Amennyiben a biztosított legalább heti 36 órás foglalkoztatással járó munkaviszonnyal rendelkezik, az egyidejûleg fennálló, biztosítási kötelezettség alapjául szolgáló további jogviszonya alapján nem köteles pénzbeli egészségbiztosítási járulékot fizetni. A heti 36 órás foglalkoztatás megállapításánál az egyidejûleg fennálló munkaviszonyokban elõírt munkaidõt össze kell számítani.

Munkaviszony fennállása esetében a társasház 3 százalék munkaadói járulékot is fizet, a munkavállaló részére kifizetett és elszámolt bruttó munkabér, illetmény (kereset), valamint a végkielégítés, jubileumi jutalom, a betegszabadság idejére adott díjazás, továbbá a személyi jövedelemadó köteles természetbeni juttatás, étkezési hozzájárulás és a munkaviszony keretében biztosított cégautó adójának 25 százaléka után.[15]

A munkavállalónak a munkaviszonya alapján a munkaadótól kapott bruttó kereset 1,5 százalékát kell munkavállalói járulékként megfizetnie. Ezt a társasháznak kell a keresetbõl levonnia, az adóhatósághoz befizetnie és bevallania.
Mentesülnek a munkavállalói járulék alól azok a munkavállalók, akik öregségi, rokkantsági nyugdíjban részesülnek, vagy egyébként arra jogosulttá váltak.[16]
A megállapított tárgyhavi járulékot (tagdíjat) a tárgyhónapot követõ hónap 12-éig kell megfizetni.

Százalékos egészségügyi hozzájárulás[17]

11 százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség terheli a társasházat a belföldi magánszemélynek juttatott következõ jövedelmek után:

az összevont adóalapba tartozó jövedelemnél - ide nem értve az Önkéntes Kölcsönös Biztosító Pénztárakról szóló 1993. évi XCVI. törvény 2. § (6) bekezdésének d) pontjában és (7) bekezdésének d) pontjában meghatározott szolgáltatást és az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet - az adóelõleg megállapításánál figyelembe vett összeg után (például megbízásos jogviszony esetében a magánszemély jövedelme nem éri el a 30 százalékos összeghatárt, tehát nem válik biztosítottá, ebben az esetben a társasházat 11 százalék egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség terheli),
*

a külön adózó jövedelmek közül:
o

a természetbeni juttatások adóalapként meghatározott értéke után, azonban az Szja. tv. 69. §-a (7) bekezdésének rendelkezései szerint számított összeg után az egészségügyi hozzájárulást nem kell megfizetni,
o

a kisösszegû kifizetések után, ha a természetes személy a társadalombiztosítási szabályok szerint nem biztosított, vagy a külön törvény szerint nem minõsül alkalmi munkavállalónak.

Tételes egészségügyi hozzájárulás[18]

A tételes egészségügyi hozzájárulást a társasházzal fennálló

munkaviszony,
*

megbízási, vállalkozási szerzõdésen alapuló jogviszony, választott tisztségviselõi jogviszony után kell megfizetni, ha a természetes személy e jogviszonyából származó jövedelme eléri a tárgyhónapot megelõzõ hónap elsõ napján érvényes minimálbér havi összegének harminc százalékát, illetõleg naptári napokra számítva annak harmincad részét.

A tételes egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség a természetes személy egyidejûleg fennálló több jogviszonya esetén is csak egy jogviszony után áll fenn.[19] Ennek mértéke 1950 Ft havonta.[20]

Általános forgalmi adó

Adóalanyiság

A társasház mint tulajdonostársak közössége válhat áfa adóalannyá, de csak akkor, ha gazdasági tevékenységet végez. Az általános forgalmi adó rendszerében valamely tevékenység üzletszerû, illetõleg tartós vagy rendszeres jelleggel történõ folytatása minõsül gazdasági tevékenységnek, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában (így pl. nem munkaviszony, munkaviszony jellegû jogviszony keretében) történik.[21] A társasháznak, mint tulajdonostársak közösségének az áfa adóalanyisága speciális gazdasági tevékenységen alapul. E gazdasági tevékenység ugyanis közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban lévõ ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul. Az adóalanyisághoz fûzõdõ kötelezettségeket és jogokat a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselõ útján gyakorolja, a képviselõ a társasház nevében teljesíti a tulajdonostársak közösségének áfa kötelezettségét. Kijelölés hiányában képviselõnek a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonostárs, egyenlõ tulajdoni hányad esetén pedig az adóhatóság által kijelölt személy tekintendõ. [22]

Nem áll fenn a tulajdonostársak közösségének az áfa adóalanyisága, ha közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban lévõ ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányuló gazdasági tevékenysége nincs. A tulajdonostársak közössége és a közösség tagjai között még akkor sem történik adóköteles szolgáltatásnyújtás a közös tulajdon fenntartása során közösen igénybevett víz-, villany-, szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének a tulajdonostársak közötti megosztása miatt, ha egyéb tevékenységére tekintettel a társasház áfa adóalannyá válik. A tulajdonostársak közössége akkor végez áfatörvény hatálya alá tartozó értékesítést, ha a közös tulajdont, vagy annak egy részét a tulajdonostársak közössége bérbe adja valamely közösségen kívüli személynek, szervezetnek (illetve a közösség valamelyik tagjának), vagy közösségen kívüli személy, szervezet felé közüzemi szolgáltatást végez (közvetít), vagy a közös tulajdon üzletszerû (vagy rendszeres) értékesítését végzi, tehát nem „önmagának”, hanem kifelé értékesít.[23] Amennyiben a társasház (pl.) a közös tulajdonban és közös használatban álló ingatlan ellenérték fejében történõ tartós, rendszeres vagy üzletszerû bérbeadása miatt áfa adóalannyá válik, az eseti jellegû ügyletét is áfa adóalanyként végzi.

Adómentességek

A társasházak által áfa adóalanyként leggyakrabban végzett, áfa-törvény hatálya alá tartozó, ellenérték fejében teljesített termékértékesítések, szolgáltatásnyújtások a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentesek. Így ezen a jogcímen adómentes az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása[24], valamint az ingatlannak az elsõ rendeltetésszerû használatba vételére vonatkozó hatósági engedély jogerõre emelkedését követõ két év letelte után teljesített értékesítése.[25] A tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes bérbeadásról, ingatlan értékesítésrõl a tulajdonostársak közösségének nem kötelezõ számlát kiállítania, ha gondoskodik az ügylet teljesítését tanúsító olyan okirat kibocsátásáról, amely a számviteli törvény[26] rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minõsül.[27] Nincs áfa bevallási kötelezettsége az olyan társasháznak, amely áfa adóalanyként kizárólag a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnyújtást, termékértékesítést végez.[28] A tulajdonostársak közössége a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes bérbeadásának, ingatlan értékesítésének adókötelessé tételérõl is dönthet.[29] A társasháznak is lehetõsége van alanyi adómentesség választására (feltéve, hogy annak törvényi feltételei fennállnak).[30]

Fontos tudnivalók!

A számlaszámok, amelyekre az adót be kell fizetni:

Személyi jövedelemadó: 10032000-06056353

Egészségbiztosítási Alapot megilletõ bevételek: 10032000-06056229

Nyugdíjbiztosítási Alapot megilletõ bevételek: 10032000-06056236

Általános forgalmi adó: 10032000-01076868

Az adómegfizetés esedékességének idõpontjai:

Személyi jövedelemadó:

jövedelemadó-elõleg: a munkáltató az általa levont jövedelemadó-elõleget az elszámolt hónapot követõ hó 12-éig, a kifizetõ az általa levont jövedelemadó-elõleget a kifizetés hónapját követõ hó 12-éig fizeti meg,
*

jövedelemadó: a kifizetõ az általa levont jövedelemadót a levonást követõ hó 12-éig fizeti meg.

Egészségügyi hozzájárulás:

a munkáltató (kifizetõ) a százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulást a jövedelem kifizetését (juttatását) követõ hónap 12-éig fizeti meg.
*

a tételes egészségügyi hozzájárulást a fizetésre kötelezettnek a tárgyhót követõ hónap 12-éig kell megfizetni.

Munkaadói, munkavállalói járulék:

A társasház a munkaadói járulékot és az általa levont munkavállalói járulékot az elszámolt hónapot követõ hó 12-éig fizeti meg.

Az adóbevallás módja, esedékessége:

Ha a társasház munkáltatói vagy kifizetõi minõségben kifizetést teljesít magánszemély részére, akkor a tárgyhót követõ hó 12. napjáig elektronikus úton köteles a ”08-as” bevallást benyújtani a levont személyi jövedelemadóról és járulékokról.
A társasház a saját nevében megszerezett jövedelme után az adóévet követõ év május 20-áig köteles adóbevallást benyújtani az illetékes regionális APEH igazgatósághoz.
Az általános forgalmi adó megállapításának, elszámolásának, bevallásának fõ szabályait a 7. számú tájékoztató tartalmazza.

[1] Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény.

[2] Adózás rendjérõl szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 17. § (6) bekezdés.

[3] Az szja-törvény 75. § (1) bekezdés.

[4] Az szja-törvény 75. § (2) bekezdés.

[5] Az szja- törvény 75. § (5) bekezdés.

[6] Az szja- törvény 75. § (2) bekezdés.

[7] Az szja-törvény 75. § (4) bekezdés.

[8] Az szja-törvény 63. § (2)-(6) bekezdései.

[9] Az szja-törvény 75. § (3) bekezdés.

[10] Az szja-törvény 75. § (5) bekezdés.

[11] Az szja-törvény 75. § (8) bekezdés.

[12] Az szja-törvény 75. § (7) bekezdés.

[13]A társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetérõl szóló 1997. évi LXXX. törvény (továbbiakban: tbj-törvény) 5. § (1) bekezdés.

[14] A tbj-törvény 20. §, 24. §, 31. §.

[15] Az flt-törvény 40. §.

[16] Az flt-törvény 41. §.

[17] Az eho-törvény 3. § (1) bekezdés.

[18] Az eho-törvény 6. § (3) bekezdés a, c, d) pontok.

[19] Az eho-törvény 6. § (1) bekezdés.

[20] Az eho.törvény 9. § (1) bekezdés.

[21] Az áfatörvény 6. § (1) bekezdés.

[22] Az áfatörvény 5. § (2) bekezdés.

[23] Az áfatörvény 5. § (2) bekezdés.

[24] Az áfatörvény 86. § (1) bekezdés l) pont.

[25] Az áfatörvény 86. § (1) bekezdés j) pont.

[26] A számvitelrõl szóló 2000. évi C. törvény.

[27] Az áfatörvény 165. § (1) bekezdés.

[28] Az áfatörvény 257. §.

[29] Az áfatörvény 88. §.

[30] Az áfatörvény XIII. fejezet.

***

KÖNYVELÕK KÉZIKÖNYVE
Ára: 9.900,- Ft + postaköltség. Szerzõk: az Önadózó újság szerzõi. A könyv hagyományos nyomdai elõállítású, terjedelme 576 oldal. Kiadó: ADÓNET.HU Zrt. A könyv kereskedelmi forgalomba nem kerül. www.kezikonyvek.hu M E G R E N D E L É S: info@onadozo.hu

***
JÁRULÉKFIZETÉSI ABC 2008 - Ára: 4900,-Ft. Szerzõk: Matlné Kisari Erika, Pintérné dr.Molnár Ilona, Széll Zoltánné. Jurányi Bedenekné. Terjedelem: 253 oldal. Kiadó: ADÓNET.HU Zrt. A megrendeléshez kérjük megadni a számlázási és szállítási címet. Megrendelés: info@onadozo.hu

Vissza az előző oldalra